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本次研讨会的内容主要聚集在农村土地的产权性质、土地利用与集体经济类型、地租经济与基层治理、地租经济背景下农民的逆市场化以及村庄的自我纠偏机制。同时，围绕老城片区更新和城中村的改造，探讨珠三角地区城市更新面临的困境以及带来的问题。

中山大学的吴重庆教授对比了东莞、顺德和中山三个村庄的土地利用方式以及集体经济类型。根据三个村庄的发展经验，吴教授认为落实集体土地所有权，关键在于确立农民的集体意识。东莞农村将土地收归集体，建厂房出租，租金是集体经济的主要来源。而股权量化与固化，赋予了村民双重身份，既是村民又是股民，身份意识不明确。这样的集体经济本质上是一种共有经济，而非集体所有制所强调的公有经济，难以确立集体的土地所有权。

顺德的斗门村，历史上一直从事水产养殖，由于鱼塘难以划分的性质，斗门村并未实行分塘到户。但是鱼塘的经营权采取发包的形式，导致鱼塘的养殖权逐渐集中到资本手中，同样消解了集体所有权。中山的崖口村，被称作“最后一个人民公社”，由于村民具有强烈的社员意识，村庄的集体性质在市场经济下并未被消解，村集体还保留了大量的耕地。

华南师范大学的胡靖教授以生命共同体的视角分析中国农村土地流转带来的弊病。胡教授认为中国受西方新制度经济学的影响，推行农村土地的流转并不利于提升农村的生产力。土地承包经营权的转移与交易，本质上是对土地剩余控制权的交易，容易导致农村土地产权的进一步细碎化，难以实现组织化的生产。从历史来看，产权制度就是导致贫困的制度陷阱，是一种不能合作的低组织化的求同，不能夸大其合理性。

此外，一个村庄的农地具有自然的结构性，产权的交易价格难以反映村庄农地的自然结构性，它并不能随着产权的交易进行分割。因此，不能将资本交易的逻辑用于农地产权，资产意义的产权与自然意义的农地结构并不对等。土地流转之后的家庭农场以及企业作为农地产权的主体之一，一方面不能代替农民的组织化和村庄的整体性，另一方面其组织化范围不能涵盖村庄所有的自然资源。所以，它们不能承担乡村农民的组织化、统筹生命共同体的作用。胡教授认为，只有村两委集体经济才能承担起农村生命共同体的治理职能。

从国家视角来看，村集体经济的逐渐壮大会影响政府对土地的开发与利用。同时，基层政府的治理压力也会随之增大。华中科技大学的郭亮副教授、李永萍博士后以及华南理工大学公共政策研究院的林辉煌副研究员，就基层治理问题进行了发言。

郭亮副教授认为，南海的集体土地实践形态完全冲击了原有的土地制度。村一级组织保留太多土地的增值收益，容易产生村委领导贪污等问题。而将土地的收益均分给农民，又不利于村庄的长远发展。

李永萍博士根据不同地区产业的发展历史，对比了珠三角、中西部地区和苏南地区土地的发展单元与治理单元。

林辉煌副研究员认为，顺德采取了既不同于深圳，也不同于苏南，更不同于中西部地区的土地发展模式。深圳与东莞最初的产业主要是“三来一补”企业，顺德的产业主要是内生的乡镇企业，为了引进更多的企业和扩大原有企业的规模，政府必须实行大规模的土地收储。顺德大规模的土地收储一方面通过自上而下的人员收编得以实现，即将村居两委的干部统一收编，由政府支付工资。另一方面通过自下而上产权整合，即成立股份合作社，要求一村一社，将所有的股份合作社收到居委一级，减少政府后期征地的谈判对象与成本。

此外，福建省社会科学院耿羽副研究员指出，农村的公共文化活动借助神灵的信仰体系，吸纳民间社会资本进入村庄。通过公共文化活动获取的资本，在村民要求将集体收入全都分光的现实背景下，成为村庄提供公共服务与福利的重要资源，是村庄资源的重要补充。本质上，这种依靠公共文化活动收集民间资本的方式，是乡村社会内生的一种自我纠偏机制。华中科技大学的仇叶博士分享了土地权利与农民的逆市场化问题。珠三角的农民从地租中获取的收益并未转化为农民投资与发展的动力，反而成为他们抵抗参与市场竞争的资本，农民社会的发展表现为一种“无发展的流动”。

除了农村的土地问题，本次会议还讨论了城市的更新问题。

华南农业大学的贾海薇教授和华南理工大学的朱一中教授分别以广州的城中村拆建与片区更新为案例分析，探讨了城市更新过程中的居民参与问题与城中村居民的现代化问题。

贾海薇教授分析了城中村拆建的动因、结果以及拆建过程中存在的风险和拆建后的农民现代化问题，全面深入地分析了城中村拆建这个议题。贾教授认为，快速的城市扩张和过载的流动人口带来的基层治理的压力与风险是城中村拆建的主要原因。拆建之后收益的提升、城中村脏乱差的现状得到系统治理以及城中村居民物质上的城镇化是城中村拆建的重要成果。

同时，拆迁过程中对违建和钉子户的治理等不仅会产生一定的社会风险，还会导致基层政府信用的损失以及控制力的降低等问题。而政府与钉子户、企业与钉子户、村民与村委、村民与政府就土地收益分配的长期扯皮会内耗一部分土地收益。最后，贾教授分析了城中村居民的生产方式以及生活心理等方面，认为城中村居民的现代化并未完全形成。

朱一中教授从场景理论的视角分析了广州市恩宁路永庆坊片区的微改造过程。朱教授首先介绍了永庆坊的基本情况、项目改造背景、改造方式以及改造的内容。在此基础上引用场景理论来分析城市可持续更新的关键驱动因素，跳出了政府、市场和社会三元治理的常规分析框架。场景理论产生的背景是城市发展的转型——城市从工业时代的生产机器向后工业时代的娱乐机器转型，意味着城市的经济活动从生产制造转向娱乐消费。

城市发展动力从土地、资本、管理驱动转向消费娱乐。同时，政策也从吸引企业转向到提供公共服务。朱教授认为，从场景理论的视角来看，永庆坊的改造相对比较成功。但是，依然存在很多问题，比如传统文化的“活化”不够、定位没有充分回应市场需求等。

最后，公共政策研究院代理院长杨丽君教授做总结性发言，研讨会圆满结束。